Comptabilité SCI : Guide Complet 2026
Vous gérez une SCI familiale ou patrimoniale ? Découvrez vos obligations comptables selon votre régime fiscal (IR ou IS) et les meilleurs logiciels pour simplifier votre gestion.
💡 À retenir : Les obligations comptables d'une SCI dépendent de son régime fiscal. Une SCI à l'IR a des obligations minimales, tandis qu'une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité complète avec liasse fiscale.
1. Obligations Comptables Selon le Régime Fiscal
La Société Civile Immobilière (SCI) peut être imposée de deux manières : à l'Impôt sur le Revenu (IR) par défaut, ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS) sur option. Ce choix a un impact majeur sur vos obligations comptables. Si votre SCI n'est pas encore créée, vous pouvez comparer les offres de création sur CréaCompare.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Comptabilité obligatoire | Non (Grand Livre suffit) | Oui (comptabilité d'engagement) |
| Type de comptabilité | Trésorerie (recettes/dépenses) | Engagement (créances/dettes) |
| Déclaration fiscale | 2072 | 2065 + 2033 (liasse fiscale) |
| Bilan comptable | Non obligatoire | Obligatoire |
| Complexité | Faible | Élevée |
| Logiciel recommandé | Excel ou logiciel simple | Logiciel comptable ou expert |
2. Comptabilité SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
La majorité des SCI familiales sont à l'IR. C'est le régime par défaut, et il offre une grande simplicité comptable.
✓ Obligations minimales
Une SCI à l'IR n'a pas l'obligation de tenir une comptabilité complète. Seul un Grand Livre (registre des recettes et dépenses) est obligatoire.
Ce que vous devez faire
Tenir un Grand Livre
Enregistrez toutes les recettes (loyers) et dépenses (charges, travaux, intérêts d'emprunt) par ordre chronologique. Un simple fichier Excel suffit.
Conserver les justificatifs
Gardez toutes les factures, quittances de loyer, relevés bancaires pendant 10 ans minimum.
Remplir la déclaration 2072
Chaque année, déclarez les revenus de la SCI via le formulaire 2072. Les associés reportent ensuite leur quote-part sur leur déclaration personnelle (2044).
⚠️ Exceptions : comptabilité d'engagement obligatoire
Même à l'IR, une comptabilité complète est obligatoire si :
- La SCI est assujettie à la TVA
- Un associé est soumis à l'IS ou au régime BIC
- La SCI dépasse 2 des 3 seuils : CA > 3,1M€, bilan > 1,55M€, effectif > 50 salariés
3. Comptabilité SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
Si vous avez opté pour l'IS, les obligations comptables sont beaucoup plus lourdes. La SCI est imposée directement sur son bénéfice, ce qui nécessite une comptabilité d'engagement complète.
⚠️ Comptabilité d'engagement obligatoire
Vous devez enregistrer non seulement les sommes reçues et payées, mais aussi les créances (loyers à recevoir) et les dettes (charges à payer).
Documents obligatoires
📋 Grand Livre
Registre chronologique de toutes les opérations comptables.
📊 Bilan comptable
Actif et passif de la SCI à la clôture de l'exercice.
📈 Compte de résultat
Produits et charges de l'exercice, résultat net.
📑 Liasse fiscale
Déclarations 2065 et 2033 à télétransmettre aux impôts.
Déclarations fiscales SCI à l'IS
| Déclaration | Objet | Échéance |
|---|---|---|
| 2065 + 2033 | Liasse fiscale (bilan, compte de résultat) | 3 mois après clôture (mai si exercice au 31/12) |
| 2572-SD | Solde d'impôt sur les sociétés | 15 du 4ème mois après clôture |
| PV d'AG | Procès-verbal d'assemblée générale | 6 mois après clôture |
💡 Conseil
Pour une SCI à l'IS, un logiciel de comptabilité est quasi indispensable. Il automatise la génération de la liasse fiscale et la télétransmission aux impôts. Sinon, faites appel à un expert-comptable.
4. Les Meilleurs Logiciels de Comptabilité SCI
Voici les principales solutions pour gérer la comptabilité de votre SCI, du plus simple au plus complet.
Indy
RecommandéLogiciel de comptabilité en ligne spécialisé pour les SCI. Interface intuitive, automatisation des écritures, génération et télétransmission de la liasse fiscale.
Dougs
Expert-comptable en ligne avec accompagnement personnalisé. Idéal si vous préférez déléguer entièrement votre comptabilité.
Excel / Google Sheets
Solution gratuite pour les SCI à l'IR avec peu d'opérations. Suffisant pour tenir un Grand Livre simple.
Limite : Ne génère pas les déclarations fiscales. Vous devrez les remplir manuellement.
Expert-comptable traditionnel
Cabinet comptable classique. Solution la plus complète mais aussi la plus coûteuse.
| Solution | SCI IR | SCI IS | Liasse fiscale | Prix/mois |
|---|---|---|---|---|
| Indy | ✓ | ✓ | ✓ Auto | 20€ HT |
| Dougs | ✓ | ✓ | ✓ Auto | ~50€ HT |
| Excel | ✓ | ✗ | ✗ | Gratuit |
| Expert-comptable | ✓ | ✓ | ✓ | 80-150€ HT |
5. Facturation Électronique 2026 et SCI
La réforme de la facturation électronique entre en vigueur en septembre 2026. Votre SCI est-elle concernée ? Voici l'essentiel ci-dessous, et le détail complet dans notre guide dédié SCI et facturation électronique.
📋 Rappel : qu'est-ce que la facturation électronique ?
À partir de 2026, les entreprises assujetties à la TVA doivent émettre et recevoir leurs factures via des Plateformes Agréées (PA) au format Factur-X. Les données sont transmises automatiquement à l'administration fiscale.
Votre SCI est-elle concernée ?
SCI de location nue (non assujettie TVA)
Pas d'obligation d'émettre des factures électroniques. Mais vous devrez pouvoir recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs dès septembre 2026.
SCI assujettie à la TVA (location meublée, para-hôtellerie)
Vous êtes pleinement concerné par la réforme. Vous devrez émettre vos factures via une PA et transmettre vos données (e-reporting) à l'administration.
SCI de construction-vente
Soumise à la TVA immobilière, vous devez respecter les obligations de facturation électronique pour vos ventes.
💡 Bonne nouvelle : Indy est une PA certifiée
Si vous utilisez Indy pour la comptabilité de votre SCI, vous êtes automatiquement conforme à la facturation électronique 2026. Indy est une Plateforme Agréée immatriculée par la DGFiP.
6. FAQ
Puis-je faire la comptabilité de ma SCI moi-même ?
Oui. Pour une SCI à l'IR, un simple fichier Excel suffit. Pour une SCI à l'IS, un logiciel comme Indy vous permet de tout gérer vous-même sans connaissances comptables particulières.
Quelle est la différence entre IR et IS pour une SCI ?
IR : Les bénéfices sont imposés directement chez les associés (transparence fiscale). Comptabilité simplifiée.
IS : La SCI est imposée sur son bénéfice (15% puis 25%). Permet l'amortissement du bien mais comptabilité plus lourde.
Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?
Un expert-comptable traditionnel facture généralement entre 80€ et 150€ HT/mois pour une SCI, soit 1 000 à 1 800€/an. Un logiciel comme Indy coûte 20€ HT/mois (240€/an), soit une économie de 60 à 85%.
Quand dois-je déposer la déclaration 2072 ?
La déclaration 2072 (SCI à l'IR) doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année (soit généralement début mai). En télédéclaration, un délai supplémentaire de 15 jours est parfois accordé.
Existe-t-il un logiciel de comptabilité SCI gratuit ?
Pour une SCI à l'IR simple, Excel ou Google Sheets suffisent (gratuit). Pour une SCI à l'IS ou si vous voulez générer automatiquement vos déclarations, il n'existe pas de solution gratuite complète. Indy à 20€/mois est l'option la plus économique.
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