LMNP et Facturation Électronique 2026 : Guide Complet
LMNP et facture électronique : si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous êtes concerné par la réforme dès septembre 2026. Voici ce que vous devez savoir.
Mis à jour : Août 2026 - Sources : impots.gouv.fr, BOFiP art. 261 D CGI
📢 Mise à jour juin 2026 : le périmètre de l'annuaire officiel vient d'être élargi. Environ 1,2 million d'entreprises supplémentaires, notamment des LMNP, SCI et BNC - y ont été ajoutées. Si vous n'étiez pas référencé il y a quelques semaines, votre situation a peut-être changé : vérifiez votre SIREN dans l'annuaire.
1. Les LMNP sont-ils Concernés par la Facturation Électronique ?
⚠️ Oui, TOUS les LMNP avec un SIREN sont concernés
Dès le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé non professionnel disposant d'un numéro SIREN doit être inscrit sur une Plateforme Agréée (PA) pour recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs.
Pourquoi les LMNP sont concernés ?
La réforme vise tous les assujettis à la TVA. Un LMNP qui loue en longue durée est exonéré de TVA (article 261 D du CGI) mais reste un assujetti exonéré.
💡 La distinction clé : assujetti ≠ redevable
- Assujetti à la TVA : Vous exercez une activité économique (location meublée = BIC)
- Redevable de la TVA : Vous collectez et reversez effectivement la TVA
Un LMNP exonéré de TVA est assujetti mais non redevable. Il reste dans le champ de la réforme.
✓ Seule exception
Un propriétaire qui loue en meublé sans SIREN (non immatriculé) n'est pas concerné. Mais attention : tout LMNP doit normalement être immatriculé auprès du greffe.
2. Les 3 Cas de Figure pour les LMNP
LMNP classique (location longue durée)
Location meublée à usage d'habitation principale ou secondaire du locataire. Exonéré de TVA (art. 261 D 4° CGI).
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✗ Pas d'émission de factures électroniques (loyers = B2C)
- ✗ Pas d'e-reporting des loyers
LMNP en para-hôtellerie (Airbnb avec services)
Location saisonnière avec au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil). Soumis à TVA.
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✓ Émission de factures électroniques si clients pros (sept. 2026 ou 2027)
- ✓ E-reporting des encaissements B2C
LMNP en résidence de services (bail commercial)
Location à un exploitant (résidence étudiante, EHPAD, tourisme) via bail commercial. Soumis à TVA sur option ou de plein droit.
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✓ Émission de factures électroniques à l'exploitant (sept. 2026 ou 2027)
- ⚠️ Attention à l'autofacturation par l'exploitant
Airbnb et location saisonnière : quel régime ?
La confusion est fréquente : tout dépend de la présence ou non de services para-hôteliers. C'est ce critère, et non la plateforme (Airbnb, Booking, Abritel), qui détermine vos obligations.
Meublé de tourisme classique
Location courte durée sans services (ou moins de 3). Exonéré de TVA. Obligation de réception uniquement (sept. 2026). Pas d'émission, pas d'e-reporting.
Para-hôtellerie
Au moins 3 services parmi petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil. Soumis à TVA : réception + émission + e-reporting des encaissements B2C.
À noter : les commissions Airbnb ou Booking (sociétés étrangères) ne transitent pas par le système français de facturation électronique (autoliquidation de TVA intracommunautaire).
3. Calendrier des Obligations LMNP
| Date | Obligation | Qui ? |
|---|---|---|
| 1er sept. 2026 | Réception des factures fournisseurs via PA | Tous les LMNP avec SIREN |
| 1er sept. 2026 | Émission de factures électroniques | LMNP TVA (ETI/GE) |
| 1er sept. 2027 | Émission de factures électroniques | LMNP TVA (TPE/PME) |
| 1er sept. 2026/2027 | E-reporting des encaissements B2C | LMNP para-hôtellerie uniquement |
📌 En résumé pour la majorité des LMNP
Si vous louez en longue durée (exonéré TVA), vous devez simplement vous inscrire sur une PA avant septembre 2026 pour recevoir les factures de vos fournisseurs (syndic, artisans, assurances...). Pas besoin d'émettre de factures électroniques ni de faire d'e-reporting.
4. Comment s'Inscrire sur une PA ?
Choisissez une Plateforme Agréée (PA)
Optez pour une PA qui gère aussi la comptabilité LMNP si vous êtes au régime réel. Sinon, une PA gratuite suffit pour la réception.
Créez votre compte avec votre SIREN
Votre SIREN sera automatiquement inscrit dans l'annuaire DGFiP. Vos fournisseurs pourront vous envoyer des factures électroniques.
Informez vos fournisseurs (optionnel)
Vos fournisseurs trouveront automatiquement votre PA via l'annuaire. Mais vous pouvez les prévenir pour accélérer la transition.
5. Solutions Recommandées pour LMNP
Attention : toutes les PA ne gèrent pas la comptabilité LMNP. Voici les solutions adaptées aux loueurs meublés :
Indy
Comptabilité LMNP + PA gratuite
- ✓ PA immatriculée DGFiP
- ✓ Comptabilité LMNP au régime réel
- ✓ Calcul des amortissements automatique
- ✓ Liasse fiscale 2031 et annexes
- ✓ Synchronisation bancaire
- ✓ Guide déclaration revenus
Dougs
- ✓ PA immatriculée DGFiP
- ✓ Expert-comptable dédié LMNP
- ✓ Bilan et liasse fiscale attestés
- ✓ Conseil fiscal illimité
- ⚠ Tarif fixe quel que soit le nombre de biens
⚠️ Attention aux PA non adaptées aux LMNP
Des PA comme Tiime ou Abby sont excellentes pour les auto-entrepreneurs, mais ne gèrent pas la comptabilité LMNP au régime réel (amortissements, liasse fiscale 2031). Elles peuvent servir uniquement pour la réception des factures si vous avez déjà un comptable.
6. FAQ
Je loue sur Airbnb sans services, suis-je concerné ?
Oui, pour la réception uniquement. Si vous louez en saisonnier sans fournir de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil), vous êtes exonéré de TVA. Vous devez vous inscrire sur une PA pour recevoir les factures de vos fournisseurs, mais pas pour émettre ni faire d'e-reporting.
Les commissions Airbnb/Booking seront-elles en facture électronique ?
Non. Airbnb et Booking sont des entreprises étrangères (Irlande). Leurs factures de commissions ne passent pas par le système français de facturation électronique. Elles restent soumises au régime de l'autoliquidation de TVA intracommunautaire.
Quittance de loyer ou facture électronique : quelle différence ?
Ce sont deux documents distincts. La quittance de loyer atteste le paiement d'un loyer par un locataire particulier (opération B2C exonérée de TVA) : elle n'est pas concernée par la facturation électronique. La facture électronique ne s'impose qu'entre assujettis (B2B), par exemple si vous louez à une entreprise. Un LMNP en location longue durée continue donc à délivrer de simples quittances.
Je suis en SCI avec activité LMNP, que faire ?
Une SCI qui exerce une activité de location meublée est soumise à l'IS de plein droit. Elle doit s'inscrire sur une PA avec son propre SIREN. Les obligations dépendent de son assujettissement TVA (généralement exonérée si location longue durée). Voir nos guides SCI et facturation électronique et comptabilité SCI.
Je suis LMNP en indivision, quel SIREN utiliser ?
En indivision, chaque indivisaire a son propre SIREN pour son activité LMNP. Chacun doit s'inscrire individuellement sur une PA. Les factures fournisseurs communes peuvent être adressées à l'un des indivisaires qui les partagera ensuite.
Que se passe-t-il si je ne m'inscris pas sur une PA ?
Si vous n'êtes pas inscrit sur une PA, vos fournisseurs ne pourront pas vous envoyer de factures électroniques. Ils devront utiliser une adresse alternative (email) ce qui peut compliquer leur conformité. À terme, des sanctions sont prévues : 50€ par facture non transmise au format électronique, plafonnées à 15 000€/an (article 1737 CGI, montant relevé par la loi de finances 2026).
Je suis au micro-BIC, dois-je m'inscrire ?
Oui. Le régime micro-BIC ne dispense pas de l'obligation de réception des factures électroniques. Vous devez vous inscrire sur une PA. En revanche, au micro-BIC, vous n'avez pas besoin de comptabilité complète, donc une PA gratuite basique suffit.
En résumé
✓ Tous les LMNP avec SIREN sont concernés par la facturation électronique
✓ Obligation de réception des factures fournisseurs dès septembre 2026
✓ Obligation d'émission uniquement si vous collectez la TVA (para-hôtellerie, résidences services)
✓ Indy est la solution gratuite recommandée (PA + comptabilité LMNP)
✓ Inscrivez-vous avant septembre 2026 pour être prêt
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