SCI et Facturation Électronique 2026 : Guide Complet
Votre Société Civile Immobilière est-elle concernée par la réforme de la facturation électronique ? Oui, dès septembre 2026 pour la réception des factures. Voici vos obligations exactes selon votre activité et votre régime fiscal.
Mis à jour : Août 2026. Sources : impots.gouv.fr, BOFiP art. 261 D CGI, fiche officielle DGFiP (SCI)
📢 Mise à jour juin 2026 : l'annuaire officiel a été élargi à environ 1,2 million d'entités supplémentaires, dont de nombreuses SCI, LMNP et BNC. Vérifiez si votre SCI y figure en testant son SIREN dans l'annuaire.
1. Une SCI est-elle Concernée par la Facturation Électronique ?
⚠️ Oui, TOUTE SCI disposant d'un SIREN est concernée
Dès le 1er septembre 2026, toute Société Civile Immobilière immatriculée (donc dotée d'un numéro SIREN) doit être en mesure de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs via une Plateforme Agréée (PA). Cela vaut même pour une SCI de location nue exonérée de TVA.
Pourquoi les SCI sont concernées ?
La réforme vise tous les assujettis à la TVA. Une SCI qui loue des locaux nus à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI), mais reste un assujetti exonéré : elle exerce une activité économique et se trouve donc dans le champ de la réforme.
💡 La distinction clé : assujetti ≠ redevable
- Assujetti à la TVA : la SCI exerce une activité économique (mise en location d'immeubles).
- Redevable de la TVA : la SCI collecte et reverse effectivement la TVA (location de locaux professionnels avec option, location meublée assimilée, para-hôtellerie).
Une SCI de location nue est assujettie mais non redevable. Elle reste dans le périmètre : obligation de réception dès 2026.
✓ Seule exception
Une SCI totalement inactive, sans SIREN et sans opération économique, n'est pas concernée. En pratique, dès qu'une SCI est immatriculée et perçoit des loyers, elle dispose d'un SIREN et entre dans le champ de la réception.
2. Les Cas selon l'Activité de la SCI
SCI de location nue (habitation)
Location de logements vides à usage d'habitation. Exonérée de TVA (art. 261 D CGI). C'est le cas le plus fréquent des SCI familiales et patrimoniales.
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✗ Pas d'émission de factures électroniques (loyers = quittances)
- ✗ Pas d'e-reporting
SCI de location de locaux professionnels (option TVA)
Location de bureaux ou locaux commerciaux avec option pour la TVA. La SCI devient redevable de la TVA sur les loyers facturés à des professionnels.
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✓ Émission de factures électroniques aux locataires pros (sept. 2026 ou 2027 selon la taille)
- ✓ E-reporting selon les cas
SCI meublée ou para-hôtelière (à l'IS)
Une SCI qui exerce la location meublée bascule de plein droit à l'IS, et la para-hôtellerie (avec services) est soumise à la TVA. Elle est pleinement dans la réforme.
Obligations :
- ✓ Réception des factures fournisseurs via PA (sept. 2026)
- ✓ Émission de factures électroniques (sept. 2026 ou 2027)
- ✓ E-reporting des encaissements B2C
SCI de construction-vente (marchand de biens)
Activité soumise à la TVA immobilière. La SCI facture des ventes et est donc pleinement concernée par l'émission de factures électroniques.
Obligations :
- ✓ Réception et émission de factures électroniques via PA
- ✓ E-reporting pour les ventes à des particuliers
3. SCI à l'IR ou à l'IS : Quelle Différence pour la Facturation Électronique ?
Le régime fiscal (IR ou IS) détermine vos obligations comptables, mais pas directement votre situation face à la facturation électronique. Ce qui compte pour la réforme, c'est votre assujettissement à la TVA. En pratique, les deux sont souvent liés.
| Situation | TVA | Réception | Émission |
|---|---|---|---|
| SCI à l'IR, location nue | Exonérée | ✓ Oui | ✗ Non |
| SCI à l'IR, locaux pros avec option TVA | Redevable | ✓ Oui | ✓ Oui |
| SCI à l'IS (meublée, para-hôtellerie) | Redevable | ✓ Oui | ✓ Oui |
📌 En résumé pour la majorité des SCI
Une SCI familiale classique (location nue, à l'IR) doit simplement s'inscrire sur une PA avant septembre 2026 pour recevoir les factures de ses fournisseurs (syndic, artisans, assurances, expert-comptable). Pas d'émission ni d'e-reporting. Pour la gestion comptable, consultez notre guide comptabilité SCI.
4. Calendrier des Obligations SCI
| Date | Obligation | Qui ? |
|---|---|---|
| 1er sept. 2026 | Réception des factures fournisseurs via PA | Toutes les SCI avec SIREN |
| 1er sept. 2026 | Émission de factures électroniques | SCI assujetties TVA (ETI/GE) |
| 1er sept. 2027 | Émission de factures électroniques | SCI assujetties TVA (TPE/PME) |
5. Comment Inscrire sa SCI sur une PA ?
Choisissez une Plateforme Agréée (PA)
Privilégiez une PA qui gère aussi la comptabilité SCI si vous êtes à l'IS ou au régime réel. Pour une SCI à l'IR en location nue, une PA gratuite suffit pour la réception.
Créez votre compte avec le SIREN de la SCI
Le SIREN de la SCI (et non celui d'un associé) sera inscrit dans l'annuaire DGFiP. Vos fournisseurs pourront alors vous adresser des factures électroniques.
Vérifiez votre inscription dans l'annuaire
Testez le SIREN de votre SCI dans l'annuaire officiel pour confirmer que vous êtes bien référencé.
6. Solutions Recommandées pour SCI
Toutes les PA ne gèrent pas la comptabilité SCI (surtout à l'IS, avec liasse fiscale). Voici les solutions adaptées :
Indy
Comptabilité SCI (IR et IS) + PA gratuite
- ✓ PA immatriculée DGFiP
- ✓ Comptabilité SCI à l'IR et à l'IS
- ✓ Liasse fiscale (2072 pour l'IR, 2065 pour l'IS)
- ✓ Synchronisation bancaire
Dougs
- ✓ PA immatriculée DGFiP
- ✓ Expert-comptable dédié SCI (IS)
- ✓ Bilan et liasse fiscale attestés
- ✓ Conseil fiscal illimité
7. FAQ
Ma SCI familiale à l'IR est-elle vraiment concernée ?
Oui, pour la réception. Même exonérée de TVA, une SCI familiale immatriculée possède un SIREN et doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs dès septembre 2026. Elle n'a en revanche aucune obligation d'émettre de factures électroniques pour ses loyers.
Une quittance de loyer doit-elle devenir une facture électronique ?
Non. Une quittance de loyer remise à un particulier n'est pas une facture au sens de la réforme (opération B2C exonérée de TVA). Vous continuez à délivrer des quittances classiques. L'obligation de facturation électronique ne concerne que les opérations entre assujettis (B2B). Une SCI de location nue à l'habitation n'a donc pas à émettre de factures électroniques.
Faut-il utiliser le SIREN de la SCI ou celui d'un associé ?
Le SIREN de la SCI. La société est une personne morale distincte de ses associés : c'est son propre SIREN qui doit être inscrit sur une PA et référencé dans l'annuaire. Les factures des fournisseurs de la SCI (syndic, travaux, assurance) sont adressées à ce SIREN.
Ma SCI loue des locaux professionnels avec option TVA : que dois-je faire ?
Vous êtes redevable de la TVA, donc pleinement concerné. En plus de la réception (sept. 2026), vous devrez émettre vos factures de loyers via une PA à vos locataires professionnels, selon le calendrier lié à la taille de votre entreprise (2026 pour les grandes, 2027 pour les TPE/PME).
Que risque ma SCI si elle ne s'inscrit pas sur une PA ?
Sans inscription, vos fournisseurs ne pourront pas vous transmettre leurs factures électroniques. Des sanctions sont prévues côté émetteur : 50€ par facture non transmise au format électronique, plafonnées à 15 000€/an (article 1737 CGI). Pour éviter tout blocage, inscrivez votre SCI avant septembre 2026.
En résumé
✓ Toute SCI avec SIREN est concernée par la facturation électronique
✓ Obligation de réception des factures fournisseurs dès septembre 2026
✓ Obligation d'émission uniquement si la SCI collecte la TVA (option locaux pros, meublé/para-hôtellerie, construction-vente)
✓ Une SCI familiale de location nue n'émet pas de factures : ses quittances restent des quittances
✓ Indy gère la PA + la comptabilité SCI (IR et IS)
Comparez toutes les PA pour trouver celle qui convient à votre SCI :
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